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Disposiciones Legales

La administración de edificios y condominios es una actividad delicada, que requiere de leyes bien establecidas que sirvan de fundamento para llevar a cabo de manera correcta y transparente dicha labor.

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Preguntas frecuentes acerca

de la Ley de Copropiedad 19.537

  1. ¿Qué es un condominio?

De acuerdo a la Ley de Copropiedad, un condominio puede definirse como las construcciones o terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por esta ley. Así mismo, en la ley están establecidos los tipos de condominio, siendo dos.

  • Condominio Tipo A: aquellos que construcciones que se encuentran divididas en unidades, ubicadas en un terreno de dominio común.
  • Condominio Tipo B: predios que contengan construcciones o proyectos de construcción aprobados en cuyo interior existan sitios que simultáneamente pertenezcan a los copropietarios y terrenos de dominio común de todos ellos.
  1. ¿Quién es el administrador? ¿Quién lo elige?

El administrador puede ser una persona natural o jurídica que es electa directamente por los copropietarios con la finalidad de que ejerza funciones de administración del condominio.

  1. ¿Administrador y Comité de Administración son iguales?

No, a pesar de que podría haber cierta confusión e incluso llegarse a pensar que ambos ejercen las mismas funciones, esto no es así. El comité de administración son un conjunto de personas que han sido elegidas por los copropietarios del condominio en asamblea para ser representados por ellos. En tanto que el administrador es quien va a ejercer la administración del condominio como tal. El comité es el que puede, en un momento dado, presentarle al administrador las inquietudes y opiniones de los copropietarios sobre un tema específico.

  1. ¿Qué incluyen los gastos comunes?

Éste es un punto que en ocasiones puede tornarse controversial, ya que los gastos comunes y su pago generan frecuentemente rencillas entre los copropietarios de un condominio.

Los gastos comunes son las diferentes obligaciones económicas que tiene cada copropietario para el mantenimiento y correcto funcionamiento del condominio. A través de los gastos comunes lo que se busca es resguardar y preservar los bienes de uso común.

  1. ¿cuántos tipos de gastos comunes existen?

En la ley se encuentran contemplados dos tipos de gastos comunes:

  • Gastos Comunes Ordinarios: Son aquellos gastos que deben ser cancelados con cierta periodicidad. Son gastos constantes. Estos a su vez se clasifican en: de administración (remuneración del personal de servicio, conserje, administrador), de mantención (mantenimiento de los bienes de dominio común), de reparación (arreglo de desperfectos o deterioro de los bienes de dominio común) y de uso o consumo (servicios colectivos como agua, gas, energía eléctrica).
  • Gastos Comunes Extraordinarios: son todos los gastos diferentes a los gastos comunes ordinarios. Aquí también se incluyen los gastos destinados a nuevas obras comunes.
  1. Si arriendo mi unidad (departamento) ¿Sobre quién recae la responsabilidad del pago de los gastos comunes?

La Ley de Copropiedad 19.537 establece que el responsable de cancelar los gastos comunes es el copropietario. Indistintamente si la unidad está arrendada y existe el acuerdo de que el arrendatario pagará los gastos comunes, desde el punto de vista legal, la responsabilidad recae sobre el copropietario. Esto quiere decir que, de darse el caso hipotético de que el arrendatario se vaya del inmueble y deje una deuda por concepto de gastos comunes, será el copropietario quien deba cancelarla.

  1. ¿Cuáles son mis deberes como copropietario?

Todas las personas que viven en un condominio, están sujetos a cumplir ciertos deberes con la finalidad de asegurar que la convivencia sea armoniosa, así como el buen funcionamiento del condominio y su cuidado.  Entre los deberes se mencionan:

  • Cada copropietario debe contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios.
  • Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad.
  • Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas correspondientes. Si no puede hacerlo personalmente, debe designar a alguien para que lo represente. El mecanismo para esto deberá estar debidamente estipulado en el reglamento de copropietarios.
  1. ¿Es obligatoria la creación de un fondo común de reserva?

 Sí. De hecho se encuentra contemplado que todo condominio debe contemplar la creación de un fondo de reserva, el cual tendrá como propósito atender reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas, de los ascensores o para gastos comunes urgentes o imprevistos.

Este fondo se formará e incrementará a través de los porcentajes de recargo sobre los gastos comunes que se establezcan en sesión extraordinaria, así como también c con el producto de las multas e intereses que deban pagar los copropietarios.

  1. ¿Quiénes pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria?

A este régimen pueden acogerse las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano o que correspondan a proyectos autorizados de acuerdo al artículo 55 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

  1. ¿Qué debe hacer un condominio para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria?

Para que un condominio pueda acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, debe cumplir con lo dispuesto en algunos parámetros legales:

  • Ley de Copropiedad 19.537
  • Ley General de Urbanismo y Construcciones
  • Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
  • Instrumentos de planificación territorial
  • Normas que regulen el área de emplazamiento del condominio

Al cumplir con todo esto, un condominio estará en la plena capacidad de acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria.

  1. ¿Cuántos tipos de sesiones de asambleas hay?

De acuerdo a esta ley existen dos tipos de sesiones de asambleas:

  • Sesiones ordinarias: se celebran por lo menos 1 vez al año. En esta asamblea la administración deberá dar cuenta de su gestión correspondiente a los últimos 12 meses. Así mismo, en estas asambleas se pueden tratar diversos puntos relacionados con los intereses de los copropietarios.
  • Sesiones extraordinarias: tienen lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o cuando lo amerite el comité de administración o los copropietarios.
  1. ¿Cuál es la diferencia entre una asamblea ordinaria y una asamblea extraordinaria?

La diferencia básica entre estos dos tipos de asambleas radica en los temas que se tratan en ellas. La Ley de Copropiedad 19537 especifica, en su artículo 17 cuáles son los temas que deben ser tratados en asambleas extraordinarias. Se puede decir que en las asambleas ordinarias se tratan temas de la cotidianidad, en tanto que en las extraordinarias se habla de temas un poco más importantes.

  1. ¿Cuáles son los requisitos para constituir una asamblea ordinaria?

Aquí pueden presentarse dos casos: en primera citación o en segunda citación. Con respecto a la primera citación, la asamblea puede constituirse, siempre y cuando los asistentes a la misma representen el 60 por ciento de los derechos en el condominio. Por otra parte, en la segunda citación, no se exige una cantidad de asistentes en específico, sino que la asamblea queda constituida por los copropietarios que estén presentes.

  1. ¿Cuáles son los requisitos para constituir una asamblea extraordinaria?

En primera citación, las asambleas extraordinarias se constituirán con la asistencia de los copropietarios que representen el 80 por ciento de los derechos en el condominio, mientras que en segunda citación con la asistencia de los copropietarios que representen al menos el 60 por ciento de los derechos del condominio.

  1. ¿Qué temas son tratados en asambleas extraordinarias?

En las asambleas extraordinarias se pueden tratar los siguientes temas:

  • Modificación del Reglamento de Copropiedad.
  • Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
  • Reconstrucción o demolición del condominio.
  • Delegación de facultades al comité de administración.
  • Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
  • Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de 12 meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
  • Cambio de destino de las unidades del condominio
  • Obras de alteración o ampliaciones del condominio o de sus unidades.
  1. ¿Todos los copropietarios pueden votar en una asamblea?

En una asamblea sólo podrán votar aquellos copropietarios hábiles, es decir, los que se encuentran al día con el pago de los gastos comunes.

  1. ¿Cuál es el propósito de crear un reglamento de copropiedad?

El reglamento de copropiedad es un documento muy importante e imprescindible, necesario para que la vida en un condominio se desarrolle de forma armoniosa. Los objetivos contemplados en la ley, por los cuales se crea un reglamento de copropiedad son los siguientes:

  • Fijar con precisión los derechos y obligaciones de cada copropietario.
  • Imponer las limitaciones que consideren pertinentes.
  • Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes
  • Establecer lo concerniente a: la administración y conservación de los bienes de dominio común y las multas por incumplimiento de obligaciones
  • Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes
  • Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes
  • Fijar las facultades y obligaciones del Comité de Administración y del Administrado
  • Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias
  • Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán
  1. ¿Es obligatorio un seguro?

Sí, lo es. En la ley está plenamente establecido que los copropietarios están en la obligación de asegurar todas las unidades del condominio contra riesgo de incendio. Aquí en este seguro deben ser incluidos los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad.

  1. ¿Puedo tener animales?

Con respecto al hecho de tener mascotas, la Ley de Copropiedad 19.537 no establece si está o no permitido. Debido a esto, la facultad de prohibirlo o aceptarlo reside en el reglamento de copropietarios de cada condominio en particular.

Si se da el caso de que en el reglamento de copropietarios del condominio no se especifique nada acerca de las mascotas, lo más recomendable es solicitar una asamblea para solicitar una modificación de éste y así reglamentar la permanencia o no de mascotas en el condominio.

  1. ¿Me pueden cortar la luz si me atraso en el pago de los gastos comunes?

Sí, es posible que si incurres en atrasos del pago de los gastos comunes se te pueda suspender el servicio eléctrico. En el artículo 5 de la Ley de Copropiedad 19.537 se especifica que si esto está contemplado en el reglamento de copropietarios, el administrador, con el beneplácito del comité administrador podrá solicitar la suspensión del servicio. Aquí también se hace referencia a un atraso en el pago de tres o más cuotas.

  1. ¿Qué debe contener el acta de asamblea?

Para evitar confusiones y posibles inconvenientes, las actas que se levantan en cada asamblea deben ser lo más claras, explícitas y transparentes posible. En este sentido, de forma general, las actas de cada asamblea deben contener los siguientes elementos:

  • Identificación del condominio
  • Especificar si la asamblea es ordinaria o extraordinaria.
  • Lugar específico en el que se lleva a cabo la asamblea.
  • Día, fecha y hora en la que se está realizando la asamblea.
  • Explicar a qué citación corresponde (primera, segunda)
  • Se debe mencionar que se ha cumplido con la formalidad de la convocatoria y la citación.
  • Listado de asistentes.
  • Especificar quién está presidiendo la asamblea
  • Listado de temas a tratar, siempre en concordancia con la convocatoria realizada.
  • Detallar cuáles fueron los acuerdos a los que se llegó, explicando el porcentaje de votos a favor o en contra.
  • Nombrar a la persona que será comisionada para reducir el documento a escritura pública.
  • Firmas de los asistentes
  • Hora de finalización de la asamblea.

Es importante que toda acta que se levante en cada asamblea de copropietarios siga la estructura señalada, ya que son los puntos aspectos requeridos para que tenga vigencia y se considere legal.

  1. ¿Es obligatorio que cada condominio tenga una cuenta bancaria?

Sí, es obligatorio que cada condominio tenga una cuenta bancaria, ya sea de ahorro o corriente. Sobre esta cuenta bancaria podrán girar las personas designadas por la asamblea de copropietarios. En esta cuenta es donde se realizarán los pagos de gastos comunes, tanto los ordinarios como los extraordinarios.

La obligatoriedad de la creación de una cuenta bancaria está contemplada en el artículo 23 de la Ley de Copropiedad 19.537.

  1. ¿Es legal arrendar estacionamiento a personas ajenas al edificio?

En la Ley de Copropiedad 19.537 el arrendamiento de estacionamiento a personas ajenas a la comunidad no se encuentra contemplado. Debido a esto, el documento que puede reglamentarlo es el reglamento de copropietarios del condominio, ya que éste está adaptado a la realidad de cada condominio y es el resultado del consenso de las opiniones de todos los copropietarios.

Ley de Copropiedad 19.537:

Una síntesis para que la conozcas

La administración de edificios y condominios es una actividad delicada, que requiere de leyes bien establecidas que sirvan de fundamento para llevar a cabo de manera correcta y transparente dicha labor.

Cada día aumenta la necesidad de la figura del administrador de edificios y condominios, ya que son más las personas que deciden vivir en condominios, en parte por la seguridad que estos ofrecen.

Es de vital importancia que todos aquellos que hacen vida en un condominio estén familiarizados con los aspectos legales que regulan la convivencia en comunidad. En este sentido, desde el año 1997 está vigente la Ley de Copropiedad 19.537, que contempla todo lo referente a los condominios.

Aquí te daremos un esbozo de esta ley, porque todo ciudadano de la república debe conocerla y así estar al tanto de los beneficios que ésta contempla, así como también de los deberes que tiene como copropietario de un condominio.

Una de los aspectos que a veces complican ciertos procesos legales son las definiciones de algunos términos básicos. En referencia a esto, la Ley de Copropiedad 19.537 establece sin lugar a dudas o ambigüedades el concepto de los términos que son comunes en esta área. Entre estos te podemos citar: condominio, bienes de dominio común, gastos comunes, copropietarios, comité de administración, administrador, entre otros.

Así mismo, se contemplan los deberes que debe cumplir el copropietario, entre los que se especifica ampliamente que éste tiene la obligación de contribuir con el pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, en la cantidad y lapsos establecidos.

De igual forma, otro de los aspectos que están contemplados en la ley son los referentes a la forma en que deben administrarse los condominios. Este es un punto importante, ya que se establecen las diferencias entre lo que es una sesión ordinaria y una extraordinaria, así como también  qué temas pueden tratarse en cada una.

La ley también plantea que la administración del condominio puede ser ejercida por una persona natural o jurídica (administrador) o en su defecto por el presidente del comité de administración. También plantea cuales son, a grandes rasgos las funciones que debe ejercer el administrador, siendo la principal el cuidado, conservación y preservación del condominio y sus instalaciones.

Otro de los puntos neurálgicos de esta ley es que faculta a los copropietarios a crear el reglamento interno de copropiedad, en el cual se establecen las normas de convivencia, basándose por supuesto en esta ley, pero tomando en cuenta las características propias del condominio o edificio en el que viven o laboran.

Una de las cosas que preocupa a los copropietarios de un condominio es la seguridad de su patrimonio. Pues esto también se encuentra contemplado en la ley, ya que estipula que el condominio debe ser asegurado contra riesgo de incendio. Dentro de este mismo apartado, la ley plantea la exigencia de que cada condominio debe contar con un plan de emergencia ante siniestros y especifica qué aspectos debe contener éste.

Por último, la ley habla acerca de los llamados condominios de viviendas sociales y todo lo referente a la reglamentación y administración de estos.

Este es, a grandes rasgos, el contenido de la Ley de Copropiedad 19.537. Es nuestro consejo que cada copropietario tenga un ejemplar y la conozca, ya que de esta manera estará en pleno conocimiento de sus derechos y deberes y por lo tanto podrá realizar valiosos aportes a la vida en comunidad.

¿Conoces el Reglamento Interno de Copropiedad?

Como está planteado en el artículo 28 de la Ley de Copropiedad 19.537, los copropietarios de un condominio tienen la obligación de crear un reglamento interno, basado en las disposiciones legales de la ley antes mencionada, pero adaptándolo a la realidad propia de cada comunidad.
En la ley están contemplados diversos aspectos que son sumamente importantes para que la vida en una comunidad sea armoniosa y haya la menor cantidad posible de inconvenientes y rencillas.

Sin embargo, la ley es demasiado amplia y generalizada, por lo que en algunos aspectos puede que no haya claridad o no se encuentren lo suficientemente explícitos.
Es aquí en donde entra en juego el reglamento de copropiedad, ya que es un documento legalmente constituido, en el que se establecen todas las normas por las cuales deben regirse los habitantes de un condominio específico.

La Ley de Copropiedad sirve como punto de partida para la creación del reglamento interno, ya que, en primer lugar especifica cuáles son los aspectos que deben estar contenidos en éste, pero dejando libertad de decisión a los miembros de cada condominio. Así mismo, plantea las posibles sanciones que pueden aplicarse a los copropietarios que incurran en alguna falta, pero igualmente es potestad de cada condominio especificar cuándo y cómo se aplicarán dichas sanciones.
El reglamento de copropiedad es un documento de carácter legal que debe existir obligatoriamente en cada condominio, porque es a través de éste que se cumple con las normativas y disposiciones que reposan en la Ley de Copropiedad.

Por ejemplo, en la Ley de Copropiedad está establecido que cada copropietario está en la obligación de cancelar los gastos comunes, pero es en el reglamento interno en el que estará plenamente especificado cada cuánto tiempo debe pagarlos.

Otro ejemplo es que en la Ley está contemplado que cada copropietario puede hacer uso de los bienes de dominio común, pero deja claro que la forma de utilizarlos y el uso que se les pueda dar sólo estará especificado en el reglamento interno del condominio.

Como puede verse, el reglamento de copropietarios es sumamente importante en lo que se refiere a la administración de un condominio o edificio, ya que le proporciona al administrador las herramientas necesarias, en especial en el ámbito legal, para poder ejercer su función de la manera más eficaz posible.

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